घरजग्गा व्यवसायलाई अभैm पनि उद्योगसरह मान्यता नदिइनु मुलुककै आर्थिक दुरवस्थाको संकेत हो भनेर रियलइस्टेट व्यवसायीहरूले आजकाल भन्न थालेका छन् । नाफाका लागि मात्र उद्यत् बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गा व्यवसाय परियोजना सम्भाव्य भएको आधारमा ८÷९ प्रतिशत ब्याजमा दिएको ऋण अचानक १५ प्रतिशतभन्दा माथि पु¥याउनुले परियोजनाहरू भटाभट विफल हुन लागेको तर्क यतिबेला घरजग्गा व्यवसायीहरूको छ । नेपाली आम जनमानसमा दुई कोठाकै भए पनि आफ्नै घर वा टहरा बनाउने चाहना हुन्छ । परम्परागत चाहनाले गर्दा बिनामापदण्डका बाटोसमेत नखुलेका र पूर्वाधारसमेत नभएका घरहरूले आजकाल बस्ती कुरूप बन्दै गएको छ । अपार्टमेन्ट वा कोलोनीको घरमा आवश्यक पूर्वाधार जस्तै— बिजुली, टेलिफोन, इन्टरनेट, सुरक्षा, स्विमिङ पुल, कम्युनिटी सेन्टर, पार्क आदि भएकै कारणले कतिपय बाबुआमाले विदेशमा रहेका आफ्ना छोराछोरीले चाहेजस्तै हाउजिङ कोलोनीका घर किन्न रुचाउने गरेका छन् । अझ त्यसमा पनि सुरक्षाका दृष्टिकोणले कोलोनीको ढोकैमा चौबीसै घण्टा सुरक्षाकर्मी तैनाथ रहने भएकाले बसोबास सुरक्षित महसुस गर्न वा कतै घुम्न वा तीर्थ जान परे ढुक्क भई घर छोडेर जान सक्ने स्थिति रहेकाले व्यवस्थित हाउजिङकै घर मानिसहरूले छान्ने गरेका छन् । कोलोनीमा बसोबास गरेपछि वरिपरिको सामाजिक माहौल, सफासुग्घर राख्ने सामूहिक नियम र रमाइलो गर्न पाउने अवसरहरूले पनि हाउजिङको घरप्रति एकथरी नवधनाढ्यको रुचि बढेको हो । तर, यसका कमी–कमजोरी औंल्याउने ग्राहकहरू पनि कम छैनन् । कोलोनीमा व्यापारिक प्रयोजनका लागि एकैपटक धेरै घर बनाइने भएकाले बाहिरी आवरण चिटिक्क र आकर्षक हुने गरे तापनि घरको जग कमजोर हुने, निर्माण सामग्री सस्तो र कमसल प्रयोग हुने गुनासाहरू ग्राहकहरूले गरेका देखिन्छन् । त्यसमा पनि निर्माण सामग्री विक्रेताले नै हाउजिङ कोलोनी बनाउनेलाई निर्माण सामग्री अलग गरी बेच्ने गरेको पाइएकोले सर्वसाधारणले कमसल सामग्री नै होला भन्ने ठान्ने गरेका छन् । नेपालमा हाउजिङ व्यवसायमा केही व्यक्ति सफल भएका छन् भने केही असफल । असफल व्यक्ति को होला भन्ने प्रश्नको उत्तर खोजी गर्ने हो भने गाह्रो पर्दैन । हाउजिङका घर तथा अपार्टमेन्टको खरिदबिक्री पनि सहजै तरिकाले हुने कुराको प्रत्याभूति वा जनविश्वास बन्न नसकेको कारणले पनि यस्ता संयुक्त आवास घर÷अपार्टमेन्ट अपेक्षाकृत रूपमा बढ्न नसकेको हो । घरजग्गाको आवश्यकता, ग्राहकको रुचि, सरकारी नीति नियम नबुझी बैंक तथा वित्तीय संस्थासँग संयुक्त आवास व्यवसायका लागि भनेर वा सर्वसाधारणलाई बुकिङ खुल्ला गराएर भटाभट उठाएको पैसा अन्यत्र काममा लगाएपछि यो क्षेत्र बदनाम भएको सम्बन्धित व्यापारीहरू बताउँछन् । यस व्यवसायका विकृति पनि कम छैन । कम्पनीले खुला गरेको बुकिङ केही दिनमै समाप्त हुने हुनाले हाउजिङका घरका वास्तविक ग्राहक को हुन् भन्ने पनि अन्यौलता छ । केही हाउजिङ व्यवसायमा लाग्नेहरूले गरेको खुलासाअनुसार बजारमा बिचौलियाहरूले घर किन्दै पछि महँगोमा घर बेच्नका लागि बुकिङ गर्ने गरेका छन् । घरजग्गा व्यवसायलाई अभैm पनि उद्योगसरह मान्यता नदिइनु मुलुककै आर्थिक दुरवस्थाको संकेत हो भनेर रियलइस्टेट व्यवसायीहरूले आजकाल भन्न थालेका छन् । नाफाका लागि मात्र उद्यत् बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गा व्यवसाय परियोजना सम्भाव्य भएको आधारमा ८÷९ प्रतिशत ब्याजमा दिएको ऋण अचानक १५ प्रतिशतभन्दा माथि पु¥याउनुले परियोजनाहरू भटाभट विफल हुन लागेको तर्क यतिबेला घरजग्गा व्यवसायीहरूको छ । घरजग्गा कारोबार बैंकहरूका लागि सुरक्षित कारोबार भएको र यसमा हुने लगानीको प्रतिफल बजारले नै निर्धारण गर्न दिँदा व्यवसायीहरूलाई खासै असर पर्ने थिएन । तर, बैंकहरू र व्यवसायीहरूबीच अहिले एउटै द्वन्द्व चलिरहेको छ । पहिले बैंकहरूले ‘प्रोजेक्ट फिजिबल’ भनेर दिएको कर्जाको ब्याजदरमा अहिले व्यापक अन्तर हुनु र व्यवसायप्रति देखाएको लगानीको प्रतिबद्धतामा ह्रास आउँदै जानुले बैंक र व्यवसायीबीच ठूलो अन्तर झाँगिदै गएको छ, जुन निराशाजनक छ । घरजग्गामा बैंकहरूले पूर्वप्रतिबद्धताविपरीत ब्याजदर एक्कासि बढाएर घरजग्गा व्यवसायलाई धराशायी बनाउन खोजियो भन्ने गरिएको छ । बैंकहरू केवल नाफाका लागि मात्रै होइन, परियोजनाको सम्भाव्यता र उच्चतम वृद्धिमा पनि उनीहरूले ध्यान दिएका हुन्छन् । हुनसक्छ, केही बैंकरहरूले ब्याजदर बढी नै चार्ज गरे तैपनि घरजग्गाको मूल्य खासै बढेको छैन । घरजग्गाको मूल्य कम भएमा मात्र यो आम उपभोक्ताको पहुँचमाझ पुग्नसक्छ भन्ने सरकारी सोच पनि पूर्ण सत्य छैन । किनभने विगत दुई वर्षदेखि व्यवसायीहरूकै कुरा उद्धृत गर्दा यो व्यवसायमा वृद्धि भएको छैन । व्यवसायीहरूले मूल्य नबढ्नु नै मूल्य समायोजन हुनु हो भनिरहँदा सरकारी निकायको प्रतिक्रिया के छ त ? शून्य प्रायः छ । व्यवसायीहरूको दुई वर्षदेखि मूल्य नबढी स्थिर रहेको भनाइ छ । तर, अब घरजग्गा जस्तो सुरक्षित लगानीमा पनि बैंकहरूले लगाएको ब्याजदर नघटी बरु बढ्दै जाने हो भने घरजग्गाको मूल्य बढ्न थाल्छ । त्यसो हुन थालेमा लगानीकर्ताहरूले आफ्नो सावाँ त उठाउने नै भए । त्योभन्दा कममा त घरजग्गा बेच्ने नै भएनन् । त्यस हिसाबले पनि रियलइस्टेटको बजारको यथास्थितिको आँकलन गरी ब्याजदर समायोजन गरिनुपथ्र्यो । तर, ब्याजदर नघट्नुमा बैंकहरूको पुँजीको लागत त छँदैछ, राज्यबाट दिइएको राहतहरूले पनि केही गर्न सकेन । किनभने राज्यले घरजग्गा व्यवसायलाई अर्थतन्त्रकै एक हिस्सा मानेर केही नियम कानुनलाई खुकुलो गरी सकेको छ । तीमध्ये केन्द्रीय बैंकले एक करोड रुपैयाँसम्मको कर्जालाई रियलइस्टेटमा गणना गर्नु नपर्ने बैंकहरूलाई दिएको निर्देशन, सरकारले एक करोडसम्मको घरजग्गा खरिदबिक्रीमा आयको स्रोत नखोज्ने व्यवस्था र साथै घरजग्गाको पुँजीगत आयमा लाग्ने करमा पनि उल्लेखनीय दरले कटौती आदि घरजग्गा व्यवसायी र घर किन्न चाहने आमउपभोक्ताका लागि राहतका व्यवस्था हुन् । अब घरजग्गा व्यवसायलाई बजारमा किनबेच हुनसक्ने ‘कमोडिटी’ या वस्तुका रूपमा लिन सकिन्छ वा सकिँदैन ? त्यसतर्पm विवेचना गरिनु जरुरी छ । अर्थतन्त्रमा उत्पादन, उपभोग र बजारीकरणको सम्मिश्रण रहन्छ । उत्पादन उपभोगमा निर्भर छ भने बजारीकरणले त्यसलाई सरलीकृत गर्छ । अव्यवस्थित रूपमा बस्तीहरूको निर्माण भइरहेमा नेपालको कृषियोग्य उर्वराभूमि एक दिन नासिएर जाने स्वतः स्पष्ट छ । जनसंख्या दिनानुदिन बढिरहेको छ । तर, त्यसको तुलनामा जग्गा एक इन्च बढ्दैन । यो ध्रुवसत्य हो । त्यसकारण नेपालजस्ता अतिकमविकसित मुलुकहरूका लागि अहिले पनि आधारभूत आवश्यकताकै व्यवस्थापन महत्वपूर्ण छ । त्यसपछिको प्राथमिकता पूर्वाधार विकास, स्वास्थ्य रोजगारी आदि हुन् । हाउजिङ व्यवसायलाई उत्पादनमूलक तवरले वस्तुको रूपमा विकास किन नगर्ने ? सरकारले यसका लागि नक्सा पास गराउनेदेखि घर बनाउने कार्यका लागि व्यवस्थित मापदण्ड बनाउनुपर्छ । पेसागत रूपमा विज्ञान र वास्तशास्त्रको सही सम्मिश्रण गराउन सक्ने रियलइस्टेट कम्पनीहरूमार्पmत मात्रै घरजग्गा बनाउने नीति ल्याउनुपर्छ । जसरी दैनिक उपभोगको उत्पादन हामी पसलमा वा बजारमा खरिद गर्छौं । त्यसको उत्पादन, प्याकेजिङ, गुणस्तर आदिमा ढुक्क हुन्छौं, त्यसरी नै घरका लागि पनि कमोडिटी मार्केटका सरह मान्यता र विकास गरिनु जरुरी छ । अनिमात्र, निजी क्षेत्रसँग सरकारी सहकार्य हुन्छ । वित्तीय प्रणालीमा रहेको पुँजी पनि सही परिचालन हुनपुग्छ । मानिसहरूले रोजगारी पाउनसक्छन् । आ–आफ्नो पेसागत काममा मात्र विशेष ध्यान दिइनाले त्यसमा गुणस्तर आउँछ । समृद्ध नेपालको सुरुआत यहीँबाट पनि हुनसक्छ, तर यसमा एउटा सर्त हुनु जरुरी छ । ‘कमोडिटी मार्केट’का रूपमा घरजग्गाको कारोबार हुने हो भने यसमा नेपालको घरेलु उत्पादन समावेश हुनु अनिवार्य गरिनुपर्छ । निर्माण सामग्रीका रूपमा प्रयोग हुने सिमेन्टमा नेपाल आत्मनिर्भर बन्दैछ । सिमेन्टका लागि प्रयोग हुने क्लिंकर अब नेपालमै उत्पादन हुन थालिएकाले घरजग्गाको ‘कमोडिटी मार्केटिङ’मा यसको प्रयोग अनिवार्य हुनुपर्छ । यसका साथै नेपालमा दैनिक ३० हजार टन उत्पादन हुनसक्ने फलामको खानीको सम्भाव्यता अध्ययन भएलगत्तै यसको उत्खनन र उपयोग हुनसकेमा मुलुकलाई चाहेको भन्दा बढी परिमाणमा विदेशमा समेत निर्यात गर्न सकिन्छ । नेपालमा डाँडा, नदीनाला, पहरा, खहरा आदिबाट ढुंगा, गिट्टी र बालुवाजस्ता अन्या निर्माण सामग्रीहरूको वरदान प्राप्त छ । यी सबै कुरालाई समावेश गरी जग्गा खरिद गर्ने र घर बनाउने कार्य बजारमा एउटा वस्तु किनबेच गरेभैंm कमोडिटीका रूपमा मान्यता दिने हो भने सर्वसाधारणले सस्तो, सुलभ र गुणस्तरीय घर पाउने, निजी क्षेत्र, बैंक तथा वित्तीय संस्थाको स्थिति सुँध्रिँदै जाने, सरकारी राजस्वमा वृद्धि हुनेलगायत रोजगारीको सिर्जना र व्यवस्थित बसोबासबाट कृषियोग्य भूमिको कम उपयोग हुनेजस्ता विभिन्न फाइदाहरू हासिल गर्न सकिन्छ । हाल हाउजिङ व्यवसाय राजधानी केन्द्रित छ । काठमाडौंमा भएको अत्यधिक घरनिर्माणको कार्य व्यवस्थित तरिकाले बाहिर लैजान यहाँको जमिनको भार वहन क्षमताको अध्ययन गर्नु नितान्त आवश्यक छ । साथै, हाउजिङ व्यवसायीहरूका लागि व्यवस्थित सहरीकरणको अवधारणाअनुरूप विद्युत्, खानेपानी, सडक, सुरक्षा, ढल, विद्यालय, अस्पतालजस्ता भौतिक पूर्वाधारहरूको निर्माणमा सरकार सहभागी हुने र भूकम्पप्रतिरोधात्मक र गुणस्तरीय निर्माणमा सल्लाह, परामर्श आदि दिइने गरे पक्कै पनि यो व्यवसायले धेरै योगदान दिन सक्दछ । साथै, सरकारी, संघसंस्थाहरूका लागि व्यावसायिक प्रयोजनका लागि बनाइने ठूला भवन र बिल्डिङका लागि निजी क्षेत्रसँग सहकार्य गर्दै जानु आवश्यक छ । घरजग्गा व्यवसायको आकार वर्तमान अवस्थासम्म आइपुग्दा ठूलो भइसकेको र यसलाई गुणस्तरीय, पारदर्शी र मर्यादित बनाउन ‘कमोडिटी’का रूपमा पेसागत विकास गर्न सके यसबाट निकै लाभ लिन सकिन्थ्यो ।
Source:Karobar